בתיק שרגא בירן, בית המשפט המחוזי פסק תחילה כי ישלמו מס בשיעור מופחת של 10% כמשכירים פרטיים. החלטה זו התבססה על סיווג הכנסות השכירות שלהם כהכנסה פסיבית.

רשות המסים לא הסכימה עם סיווג זה והגישה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בטענה כי יש לראות בהכנסות השכירות כהכנסה פעילה מעסק ולחייב אותן במס בהתאם.

בית המשפט העליון ביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי

בית המשפט העליון הפך את פסק דינו של בית המשפט המחוזי וקבע כי הכנסות השכירות של בירן יחויבו במס בשיעור החל על "עסק".

השופטים נימקו כי בית המשפט המחוזי לא לקח בחשבון את התמונה המלאה של הנסיבות המיוחדות בכל מקרה, תוך התמקדות צרה מדי בגורמים מסוימים.

החלטה זו משמעותית לא רק עבור בירן, אלא גם עבור בעלי נכסי השכרה אחרים בישראל. פסק דינו של בית המשפט העליון יוצר תקדים לאופן שבו יש לסווג ולחייב במס הכנסות משכירות, שעשויות להיות לו השלכות מרחיקות לכת על נישומים אחרים במצבים דומים.

הנחיות לסיווג פעילות כעסק לצורכי מס בקבלת החלטה, בית המשפט העליון קבע הנחיות לסיווג פעילות כעסק לצורכי מס.

השופטים שקלו גורמים כגון איכות הנכס, משך תקופת האחזקה, תדירות העסקאות והיקף הפיננסי. גורמים אלה שימשו לקביעת השאלה האם ניתן לראות בהכנסות השכירות הנדונות כהכנסה פעילה מעסק או כהכנסה פסיבית שזכאית לשיעור מס מופחת.

בית המשפט העליון הציג גם את "המבחן העל" כאמצעי לבחינת התמונה המלאה של הנסיבות המיוחדות בכל מקרה.

מבחן זה מאפשר לשמאי המכריע או לבית המשפט לשקול שיקול דעת בקביעת אופן סיווג הכנסות השכירות. הוא מחבר את כל מבחני הנקודות העזר, שאינם הכרחיים או מספיקים כדי לקבוע את סיווג ההכנסה כשלעצמם, ומוסיף מימד כולל לתהליך הסיווג.

מבחני עזר ממלאים תפקיד בזיהוי אופייה הכלכלי של הפעילות והקשר שבין ההכנסה להישג האישי ולהון האנושי.

אמנם מבחנים אלה אינם הגורם המכריע בסיווג הכנסות השכירות, אך הם מסייעים לצייר תמונה ברורה יותר של מצבו של משלם המסים וניתן לשקול אותם בעת יישום המבחן העל.

משמעויות השכרת מספר דירות באופן שיטתי

פסיקת בית המשפט העליון מדגישה את החשיבות של הבנת המשמעויות של השכרת מספר דירות באופן שיטתי.

השכרת נכסים בדרך זו מעידה על קיומו של עסק להשכרה, מה שמטיל את הנטל על התובע לשכנע את הצדק בטיעוניו. אם התובע יוכל להוכיח כי ייצור ההכנסה לא כלל הון אנושי משמעותי, ייתכן שההכנסה לא תסווג כעסק.

עם זאת, כאשר מספר הדירות עולה על סף מסוים, על הנישום להציג ראיות משכנעות לכך שקיימים נסיבות מיוחדות המצדיקות סטייה מהכלל.

פסק דין שרגא בירן של בית המשפט העליון קובע כי השכרה של מספר דירות באופן שיטתי נחשבת בדרך כלל לפעילות עסקית לצורכי מס, ולכן חיוני שבעלי נכסים במצבים דומים יבינו את ההשלכות המס האפשריות של פעילות ההשכרה שלהם.

הסף של 20 נכסים והשפעתו על מיסוי הכנסות משכירות

בפסק דינו קבע בית המשפט העליון כי השכרה של 20 נכסים נחשבת להשכרה עסקית, וקבע סף כמותי ל"עסק".

סף זה משמעותי עבור בעלי נכסים עם תיק השכרות של 20 נכסים ומעלה, שכן הוא יוצר חזקה שהכנסות השכירות שלהם יחויבו במס כעסק, אלא אם כן יוכיחו נסיבות מיוחדות.

עבור נישומים במצב זה, הוכחת נסיבות מיוחדות עשויה להיות מאתגרת.

עליהם להציג ראיות משכנעות כדי לשכנע את השמאי או את בית המשפט כי פעילות ההשכרה שלהם אינה כרוכה בהון אנושי משמעותי ולא צריכה להיחשב כעסק.

הדבר עשוי לכלול הדגמת היבטים ייחודיים בפעילות ההשכרה שלהם או הצגת ראיות לכך שמעורבותם בניהול הנכסים מינימלית.

לפסק הדין של בית המשפט העליון בעניינו של שרגא בירן השלכות חשובות על מיסוי הכנסות משכירות בישראל.

בית המשפט העליון קבע הנחיות לסיווג הכנסות משכירות כהכנסה פעילה מעסק או כהכנסה פסיבית הזכאית לשיעור מס מופחת.

הנחיות אלה, יחד עם הצגת ה"מבחן העל", מספקות מסגרת להערכת שמאים ובתי משפט לקביעת הסיווג המתאים של הכנסות משכירות במקרים עתידיים.

הבנת הנחיות אלה וניווט בהן חיוניים לבעלי נכסים שמשכירים נכסים מרובים, במיוחד אלה שלהם תיק השכרה של 20 נכסים ומעלה.

על ידי שמירה על עדכניות לגבי ההשלכות של פסיקת בית המשפט העליון והנחיות לסיווג הכנסות משכירות, בעלי נכסים יכולים להכין את עצמם טוב יותר לסכסוכי מיסוי פוטנציאליים ולהבטיח שהם עומדים בחוק.